דירות להשקעה בחו״ל

דירות להשקעה בחו"ל ונושא המיסוי לפרטיים

הרבה אנשים מחפשים להשיג הכנסה פאסיבית והטרנד לרכישת דירה להשקעה בחו"ל תופס תאוצה בשנים האחרונות.

כשמחשבים תשואה נקייה על דירות להשקעה בחו"ל, אחד הפרמטרים החשובים זה נושא המיסוי. על מנת לחשב את הרווח הסופי מדירה להשקעה בחו"ל, עליכם לערוך תוכנית עסקית לנכס. תכנון מס הוא חלק בלתי נפרד מהבדיקה ותכנון עתידיים. חשוב להבין מה גובה המיסים שתצטרכו לשלם על שכר הדירה בחו"ל.

ההפרש בין תשואה שנתית לאחר שיקולל של כל היבטי מיסוי יכול להגיע לכ-2%. במילים אחרות דירה שמניבה כ-8% תשואה לפני המיסוי תגיע ל-6% תשואה לאחר המיסוי.

המיסים שונים בכל מדינה וייתכן שברוב המקרים תצטרכו לשלם מיסים גם בישראל. אומנם בחלק מהמדינות ישראל חתומה על האמנה למניעת כפל מס.

תוכנית עסקית לנכס שרכשתם בחו"ל כוללת 3 שלבים:

• רכישה
• השכרה
• מכירה

במאמר זה תוכלו לקבל תשובות לשאלות בנושא המיסוי הבינלאומי על מנת לבנות תוכנית עסקית לנכס

• באיזה מדינה אני משלם מס בעת רכישת דירה להשקעה בחו"ל?
• מה שיטת המיסוי בישראל בהיבט הבינלאומי?
• כיצד עובד תהליך תשלום מס לפרטיים?
• האם יש חובת דיווח בישראל על רכישת דירה בחו"ל?
• כיצד לייעל ולתכנן נכון את סוגיית המיסוי?
• מה עושים בכל אחד מ-3 השלבים: רכישת נכס, השכרה/הפקת הכנסה ומכירת נכס

כמובן שלכל מדינה יש סמכות לקבוע את שיטת המיסוי ואופן הדיווח שלה. יחד עם זאת חשוב לקחת בחשבון שלא יכולה כל מדינה לחייב בתשלום מס נישום שאין לו זיקה למקום בו נוצרה ההכנסה. לכן התפתחו בהיבט הבין לאומי 2 שיטות מיסוי: שיטת המיסוי הפרסונלית ושיטת המיסוי הטריטוריאלית.

על מנת שעסקת נדל"ן בחו"ל תגיע לשקיפות מלאה חשוב לקחת בחשבון את כל היבטי המיסוי.

לפני שצוללים לתחום של דירות להשקעה חשוב להבין כמה מושגים מעולם המיסוי

חוק מקרקעין ישראלי – חוק שמסדיר את המקרקעין הנמצאים בגבולות מדינת ישראל. חשוב להבין שדירה להשקעה בחו"ל אינה מושפעת מהחוקים הקשורים לבעלות על מקרקעין בישראל. כל החוקים הקשורים לרכישת דירה, מכירה או השכרת דירה בישראל כגון: מס רכישה, תקרת הפטור להשכרת דירת מגורים, אינם רלוונטיים עבור דירה להשקעה בחו"ל.

שיטת מיסוי טריטוריאלית – מס שחל במקום בו נוצרה ההכנסה, ללא קשר לאזרחות של הנישום. במילים אחרות אם רכשתם דירה מחוץ לגבולות של ישראל, תהיו חייבים בתשלום מס במדינת היעד.

שיטת מיסוי פרסונלית/אישית – שיטת המס בה ממסים את כל תושבי המדינה על כל הכנסותיהם, ללא קשר למקום בו נוצרה ההכנסה. ההכנסה החייבת כוללת הכנסות ממקום העבודה, הכנסות משכר דירה, הכנסות מרווחים בבורסה וכו'. ישראל אימצה את שיטת המיסוי הפרסונלית- כל הכנסה שמפיק תושב ישראל במדינה אחרת, תמוסה אך ורק ומדינת מושבו.

האמנה למניעת כפל מס – הסכמים ועקרונות בין מדינות בנושא המיסוי. האמנה מאחדת את שיטת המיסוי הטריטוריאלית והפרסונלית ומתייחסת לנושא של כפל מס בין מדינות באופן שמדינת המקור בו נוצרה ההכנסה תקבל את זכות המיסוי הראשונית קרי מיסוי טריטוריאלי. והמדינה השנייה בה הנישום מייצר הכנסה תהייה בעלת זכות המיסוי השיורית ותשלם את ההפרש. אחוזי המס שונים ממדינה למדינה וברוב המקרים תצטרכו להשלים מיסים על ההכנסות גם בארץ.

על מנת למנוע מיסוי כפול מעניקות, המדינות שחתומות על האמנה, זיכוי בגין המיסים ששולמו בחוץ למדינה.

עכשיו נרחיב על 3 שלבים של הבעלות על הדירה להשקעה בחו"ל ומה שיטת המיסוי הנהוגה בכל שלב.

רכישת דירה להשקעה בחו"ל ממוסה לפי שיטה טריטוריאלית

בעת רכישת דירה להשקעה בחו"ל תצטרכו לשלם מס במדינה בה רכשתם את הדירה. אחוז מס רכישה בכל מדינה הינו שונה. לדוגמא בבולגריה מס רכישה נע בין 2.5% ל-4% תלוי ברשות המוניציפלית בה נרכשה הדירה. ביוון מס רכישה הינו בגובה של 3.09%.

לפני שרוכשים את הדירה להשקעה בחו"ל חשוב לבדוק מה גובה מס רכישה באותה מדינה.

מה קורה בישראל? רכישת דירה להשקעה בחו"ל אינה מייצרת הכנסה ולכן אינה מהווה אירוע מס מבחינת מס הכנסה בישראל.

השכרה/הכנסה מהנכס ממוסה לפי שיטה טריטוריאלית ופרסונלית

השכרת הנכס זאת הכנסה פאסיבית שאתם מקבלים מהדירה שלכם. ההכנסה מחויבת במס במדינה בה רכשתם את הנכס, כמו גם במס הכנסה פרסונאלי בישראל, עבור אזרחי ישראל.

גובה המיסוי על הכנסות משכירות בחו"ל שונה בכל מדינה לדוגמא: בבולגריה תשלמו 10% מס, ביוון גובים את המס בשיטת המדרגות, המדרגה הכי נמוכה 15%, בפולין המס הינו 8.5%.

לעניין המיסוי בישראל יש לכם שתי אפשרויות תשלום- שני מסלולים ותוכלו לבחור אחד מהם.

מסלול מקוצר של מס מופחת – 15% מס

המסלול מאפשר למי שיש לו הכנסות מדירה בחו"ל לשלם מס בגובה של 15% מהכנסה שנתית ברוטו. במקרה הזה לא תוכלו לנקות מיסים ששולמו בחו"ל והוצאות הקשורות להפקת הכנסה, למעט פחת.

כלומר אתם משלמים פעם אחת המס על ההכנסה במדינה בה נמצאת הדירה ובנוסף משלמים 15% מס בישראל. תשלום המס יחושב מההכנסה הכוללת ברוטו.

חשוב להבין שמי שבוחר את המסלול המקוצר לא יכול לנצל את האמנה למניעת כפל מס. משלמים מס מלא, גם במדינת המקור וגם בישראל.

מסלול רגיל לפי מדרגות מס שולי

במסלול זה גובה המס מתחיל מ-31% בהתאם לגובה המס השולי של הנישום. כאן נכנס לתמונה העניין של מיסוי כפול קרי האמנה למניעת כפל מס. זאת אומרת שתחילה אתם משלמים את המס במדינת המקור ואז משלימים את ההפרש בישראל.

במסלול זה ניתן לנכות את כל ההוצאות הקשורות לאחזקת הדירה- שכר טרחת עו"ד, דמי ליווי, ארנונה, לתבוע ניכוי פחת וכו'. ובנוסף תוכלו לקזז את המס ששילמתם בחו"ל.

לדוגמא: אם מדרגת מס הכנסה שלכם עומדת על 31%. רכשתם נכס ושילמתם 10% מס בחו"ל, בישראל תצטרכו לשלם 21% מס נוספים, בניכוי הוצאות.

מכירה ממוסה לפי שיטה טריטוריאלית ופרסונלית.

מלבד התשואה השנתית על הדירה להשקעה בחו"ל ייווצר רווח הוני בעת מכירת הדירה. רווח הינו ההפרש שבין התמורה שהתקבלה בעד הנכס בעת מכירתו ובין מחיר רכישתו של הנכס.

בחו"ל גובה מס שבח שונה בכל מדינה ואף יש מדינות כמו יוון שלא גובים מס שבח. בישראל המס על רווחי הון לפרטיים הינו 25%.

במקרה ובחרתם לשלם מס הכנסה במסלול מקוצר (15%) לא תוכלו לנקות את ההוצאות ותשלמו 25% מס מהרווח שלכם בישראל.

במקרה שבחרתם את המסלול הרגיל לפי מדרגות המס השולי שלכם תוכלו לנקות את כל ההוצאות כולל גם תשלום מס שבח ששילמתם בחו"ל, במידה ויש.

כלומר גובה המיסוי בעת מכירת דירה יהיה תלוי במסלול מיסוי שבחרתם בשלב קבלת ההכנסה.

לסיכום מה עדיף?

• אם יש לכם מספר דירות במדינות שונות, ושיעורי המס בכל המדינה הם שונים תוכלו לבחור את המסלול האופטימלי ביותר עבור כל מדינה.
• במידה ואתם נמצאים במדגרה גבוהה יותר (35%, 47% או 50%) אז עדיף לבחור את המסלול המקוצר.
• אם שיעור המס בחו"ל הינו גבוה או הוצאות לתפעול הנכס גבוהות אז כדאי להשתמש במסלול מס רגיל, בו תוכלו לנכות את ההוצאות.
• אם כמעט ואין הוצאות בחו"ל או שיעור המס בחו"ל נמוך אז כדאי לבחור את המסלול המופחת.

 

ואם נחזור לתכנון התקציבי, מהו הרווח הנקי מבעלות על דירה להשקעה בחו"ל?

בכדי למקסם את הרווח מהבעלות על דירה להשקעה בחו"ל, עליכם להבין, מה הסכום המיסים המינימלי שתשלמו.

התחזית מורכבת מפרמטרים כמו:

• הכנסה צפויה וגם רווח צפוי ממכירת הנכס.
• עליכם לקחת בחשבון כמה שנים אתם מתכננים להחזיק את הנכס, את אחוז האינפלציה באותה מדינה וגם את עליית המחירים הצפויה במדינה זו.
• מיסים, עלויות קבועות ועלויות חד פעמיות הקשורות לנכס.
• האם קיים הסדר למניעת כפל מס עם מדינה ספציפית בישראל.
• את כל חלופות המיסוי ועלויות נוספות

כשיש תוכנית ניתן לחזות את הרווח העתידי בצורה מדויקת ביותר.

לכן מומלץ תמיד לפנות לאנשי מקצוע שייבנו לכם תוכנית עסקית עבור הנכס הבוחנת את כל התרחישים כבר בשלבים הראשוניים של ביצוע העסקה.

ט.ל.ח. האמור לעיל אינו מהווה כתחליף לקבלת ייעוץ כלכלי ועסקי של רואה חשבון / יועץ כלכלי/ יועץ מס והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ כלכלי ועסקי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים לעיל הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום.